Zbiornik wody ppoż. nie zawsze będzie budowlą

Systemy bezpieczeństwa we współczesnych budynkach to nie tylko system kontroli dostępu czy zabezpieczenia IT. Przepisy wymagają też od właścicieli budynku zapewnienia użytkownikom bezpieczeństwa przeciwpożarowego, co dość często oznacza konieczność posiadania magazynu wody – najczęściej w formie  wolnostojącego lub podziemnego zbiornika. Efektywne wykorzystywanie powierzchni działki nierzadko wymusza na inwestorach projektowanie magazynu wody wewnątrz budynku tj. w jego bryle, zazwyczaj na poziomie pomieszczeń technicznych. Czy przyjęte rozwiązania konstrukcyjne mogą mieć swoje konsekwencje podatkowe?   

Co myśli na ten temat fiskus?

W interpretacji indywidualnej z 15 stycznia 2026 r.[1] Prezydent m.st. Warszawy zajął niekorzystne dla podatnika stanowisko. Uznał on, że zlokalizowana w biurowcu przestrzeń do magazynowania wody ppoż. to budowla wzniesiona wewnątrz innego obiektu. Jednym z kluczowych argumentów organu był fakt, że głównym parametrem technicznym spornego obiektu jest pojemność i że jest to przestrzeń wykorzystywana właśnie do gromadzenia wody.

Kiedy mamy do czynienia z budowlą w budynku?

Przyjmuje się, że opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości mogą podlegać budowle, które zostały wybudowane wewnątrz lub na budynku. Warunkiem jest jednak ustalenie, że mamy do czynienia z obiektem budowlanym odrębnym od budynku. A taka odrębność nie zawsze jest jednoznaczna i łatwa do udowodnienia. W takiej sytuacji organy podatkowe dużą wagę przywiązują do informacji wynikających z projektu architektoniczno-budowlanego i decyzji administracyjnych.

Zbiorniki jako budowle podlegające opodatkowaniu

Do końca 2024 r. kwalifikacja budowli opierała się na przepisach prawa budowlanego, w których zbiorniki są wprost wymienione jako przykłady budowli. Jednak od początku roku 2025 prawo podatkowe ma własną, autonomiczną definicję budowli, która posługuje się terminem “zbiornik” tylko w kontekście stacji uzdatniania wody lub oczyszczalni ścieków.

Nie oznacza to jednak, że za zbiorniki przy nieruchomościach komercyjnych nie trzeba płacić podatku. Bowiem obecnie takie obiekty są kwalifikowane jako budowle m.in., jeśli spełniają łącznie dwa poniższe kryteria tj.

1. warunek funkcjonalny: są w nim lub mogą być gromadzone materiały sypkie, materiały występujące w kawałkach albo materiały w postaci ciekłej lub gazowej oraz
2. warunek pojemnościowy: podstawowym parametrem technicznym wyznaczającym jego przeznaczenie jest pojemność.

3 kroki do weryfikacji czy zbiornik jest budowlą

Abstrahując od stacji uzdatniania wody i oczyszczalni ścieków, aktualnie opodatkowaniu jako budowle będą podlegały tylko takie zbiorniki wody, które równocześnie:

1. zostały wzniesione w wyniku prac polegających na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie lub montażu, do których stosuje się przepisy ustawy Prawo budowlane;
2. spełniają łącznie warunek funkcjonalny i warunek pojemnościowy;
3. nie są budynkiem (ani jego częścią).

Jeśli choć jeden z tych warunków nie jest spełniony, to zbiornik nie podlega opodatkowaniu jako budowla. Zatem nie trzeba uwzględniać jego wartości w deklaracji na podatek od nieruchomości.

W praktyce przestrzenie wewnątrz budynku, które stanowią pomieszczenia magazynujące wodę dla celów przeciwpożarowych, powinny być traktowane nie za budowle wewnątrz budynków, ale za element składowy budynku jako obiektu budowlanego. Taka przestrzeń wypełniona wodą, jako część budynku, będzie podlegać opodatkowaniu nie bezpośrednio od swojej wartości (którą bardzo trudno byłoby ustalić), ale pośrednio tj. w ramach całego budynku od jego powierzchni użytkowej. Odrębną kwestią jest, czy powierzchnia takiego zbiornika wody powiększy powierzchnię użytkową podlegającą opodatkowaniu, czy też – analogicznie do powierzchni szachtów – powinna być potraktowana jako tzw. powierzchnia nieużytkowa.

***
Jeśli masz wątpliwości, czy prawidłowo ustaliłeś zakres opodatkowania podatkiem od nieruchomości – skontaktuj się z MDDP. Nasi eksperci wyczerpująco odpowiedzą na te wątpliwości oraz doradzą, jak bezpiecznie skorygować deklarację podatkową lub pomogą w odzyskaniu nadpłat.

***
[1] Znak sprawy: COP-13.310.26.2025.GWA.