Zwolnienie z CIT dla zagranicznych funduszy inwestujących w nieruchomości w Polsce – kluczowe wyroki i praktyczne konsekwencje

Ostatnie orzeczenia polskich sądów administracyjnych istotnie zmieniają sposób interpretacji zwolnienia z podatku dochodowego od osób prawnych (CIT) przysługującego zagranicznym funduszom inwestycyjnym prowadzącym działalność inwestycyjną w Polsce. Dla inwestorów zagranicznych działających w sektorze nieruchomości wyroki te oznaczają wyraźne zwiększenie bezpieczeństwa podatkowego oraz wzmocnienie atrakcyjności Polski jako rynku inwestycyjnego.

Zwolnienie z CIT dla zagranicznych funduszy inwestycyjnych

Zgodnie z ustawą o CIT, zagraniczne fundusze inwestycyjne mogą korzystać ze zwolnienia podatkowego, o ile zakres ich działalności mieści się w granicach określonych w przepisach. W ostatnich latach organy podatkowe kwestionowały jednak prawo do zwolnienia w sytuacjach, w których strategia inwestycyjna funduszy obejmowała inwestycje w nieruchomości. Argumentacja organów opierała się na tezie, że tego typu inwestycje wykraczają poza dozwolony zakres działalności funduszy objętych zwolnieniem.

Takie podejście doprowadziło do szeregu sporów, w ramach których zagraniczne fundusze występowały o interpretacje indywidualne potwierdzające możliwość zastosowania zwolnienia z CIT.

Sądy administracyjne potwierdzają prawo do zwolnienia przy inwestycjach w nieruchomości

W dwóch istotnych wyrokach wydanych w październiku 2025 r. sądy administracyjne jednoznacznie zakwestionowały restrykcyjne stanowisko organów podatkowych.

W wyroku z 28 października 2025 r. (sygn. I SA/Po 237/25) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu uznał, że samo inwestowanie w nieruchomości nie wyklucza zastosowania zwolnienia z CIT. Sąd podkreślił, że prawo własności nieruchomości mieści się w pojęciu „praw majątkowych”, którym posługuje się ustawa przy określaniu dopuszczalnego zakresu działalności funduszy objętych zwolnieniem.

Stanowisko to zostało potwierdzone kilka dni wcześniej w wyroku z 22 października 2025 r. (sygn. I SA/Gl 420/25), wydanym przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach. Sąd jednoznacznie wskazał, że zwolnienie z CIT może mieć zastosowanie zarówno w przypadku bezpośrednich inwestycji funduszu w nieruchomości, jak i w modelach pośrednich, w których inwestycje realizowane są za pośrednictwem spółek posiadających aktywa nieruchomościowe.

Łącznie oba wyroki tworzą spójną i korzystną dla inwestorów linię orzeczniczą. Sam fakt alokowania kapitału w polskie nieruchomości nie może stanowić podstawy do odmowy zwolnienia z CIT, o ile spełnione są pozostałe warunki przewidziane w ustawie.

Znaczenie orzeczeń dla zagranicznych funduszy nieruchomościowych

Z perspektywy praktyki podatkowej konsekwencje tych rozstrzygnięć wykraczają poza rozstrzygnięcie indywidualnych spraw. Orzeczenia te potwierdzają, że:

• inwestycje zagranicznych funduszy w polskie nieruchomości mogą być co do zasady uznawane za zgodne z reżimem zwolnienia z CIT,
• zarówno modele pośrednie z wykorzystaniem spółek nieruchomościowych jak i struktury oparte na bezpośrednim posiadaniu nieruchomości, mogą mieścić się w zakresie zwolnienia,
• Polska konsekwentnie umacnia swoją pozycję jako stabilna i konkurencyjna jurysdykcja podatkowa dla transgranicznych inwestycji w sektorze nieruchomości.

Dla funduszy aktywnych na polskim rynku jest to właściwy moment na ponowną analizę obowiązujących struktur inwestycyjnych oraz dotychczasowych rozliczeń CIT.

Zwroty nadpłaconego CIT i wznowienie zakończonych postępowań

Skutki omawianych wyroków nie ograniczają się wyłącznie do przyszłych inwestycji. Fundusze, które w przeszłości zapłaciły CIT w Polsce wskutek odmowy zastosowania zwolnienia, mogą rozważyć podjęcie działań naprawczych. Każdorazowo konieczna jest jednak szczegółowa analiza terminów proceduralnych oraz spełnienia warunków przewidzianych w przepisach.

Wnioski dla inwestorów zagranicznych

Analizowane wyroki potwierdzają, że polskie sądy administracyjne przyjmują podejście oparte na rzeczywistej treści działalności inwestycyjnej oraz racjonalnych przesłankach ekonomicznych. Dla zagranicznych funduszy zainteresowanych inwestowaniem w nieruchomości w Polsce oznacza to istotne ograniczenie ekspozycji podatkowej oraz wzmocnienie pozycji funduszy inwestycyjnych jako efektywnej formy prowadzenia działalności na tym rynku.