Stosowanie kar umownych a ich opodatkowanie VAT.

Wyrok WSA w Warszawie z dnia 18 marca 2026,

sygn. III SA/Wa 2494/25 

Czego dotyczył wyrok? 

Spółka zawierała umowy najmu w zakresie posiadanych lub zarządzanych przez nią lokali z najemcami/dzierżawcami (Kontrahentami). W przypadku przedwczesnego bądź natychmiastowego rozwiązania umowy z winy Kontrahenta, przewiduje ona możliwość obciążenia go karą umowną przez Spółkę. Umowa zawiera zapisy, że do jej natychmiastowego rozwiązania może dojść m. in. na skutek: 

• • opóźnienia w płatnościach czynszu lub całkowitego niewywiązywania się z nich za dwa okresy; 
  • niedostarczenia Spółce dokumentów określonych w umowie; 
  • złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości Kontrahenta; 
  • niezawarcia lub nieodnowienia przez Kontrahenta polis ubezpieczeniowych; 
  • przeprowadzenia jakichkolwiek prac remontowo-budowlanych bez zgody Spółki. 

Spółka powzięła wątpliwość czy obciążenie Kontrahenta karą podlega opodatkowaniu VAT i uznała, że tego rodzaju stosunek prawny ma charakter odszkodowawczy w rozumieniu przepisów cywilnoprawnych, a tym samym nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. 

Stanowisko Dyrektora KIS 

Dyrektor KIS w interpretacji 0114-KDIP4-1.4012.268.2020.1.RMA zgodził się ze Spółką podkreślając m. in. utrwalone podejście organów podatkowych, że aby dana czynność podlegała opodatkowaniu konieczne jest wystąpienie świadczenia wzajemnego. Oznacza to, że podatkowi VAT podlegają te transakcje, w których obie strony umowy odnoszą jakąś korzyść, np. otrzymanie środków pieniężnych za wykonanie konkretnej usługi. Z kolei kara umowna ma charakter jednostronny – ma ona bowiem na celu ochronę jednej ze stron umowy.  

A jednak zmiana podejścia przez organy podatkowe… 

W dniu 25 września 2025 Szef Krajowej Administracji Skarbowej (KAS) wydał interpretację zmieniającą DOP7.8101.10.2025.FMLM uznając karę umowną za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Posiłkując się m.in. wyrokami TSUE C-622/23 oraz C-174/00, Szef KAS wskazał, że kara umowna w postaci krotności czynszu brutto stanowi wynagrodzenie Spółki za pozostawanie w gotowości do świadczenia przez nią usług najmu. Zmiana interpretacji została zaskarżona przez Spółkę. 

WSA popiera stanowisko Spółki 

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 18 marca br. (sygn. III SA/Wa 2494/25) podzielił stanowisko Spółki uchylając zmianę interpretacji. 

W ustnym uzasadnieniu skład Sądu wskazał na niewłaściwą interpretację przepisów oraz wyroków TSUE dokonaną przez Szefa KAS. Zwrócono również uwagę na niewłaściwą, bo opierającą się głównie na przepisach prawa cywilnego kwalifikację kar umownych. Sąd zgodził się z Szefem KAS, że strony zawierając daną umowę są świadome skutków niewywiązania się z jej zapisów. Niemniej jednak, zapisy w umowie w kwestii upadłości czy niezawarcia polisy ubezpieczeniowej przez Kontrahentów Spółki wskazują na charakter odszkodowawczy świadczenia, co wpływa na niepodleganie przepisom ustawy VAT. 

Znaczenie dla VAT 

Niniejszy wyrok podkreśla znaczenie regulacji unijnych w zakresie podatku VAT oraz konieczność weryfikacji charakteru danego świadczenia nie tylko na gruncie przepisów cywilnoprawnych.