Organy podatkowe chcą wyższego podatku od niesprzedanych lokali mieszkalnych

Wielu osobom wydawało się, że spory co do prawidłowej stawki podatku od nieruchomości dla lokali mieszkalnych należących do przedsiębiorców zakończą się wraz z wydaniem przez NSA uchwały w składzie 7 sędziów[1]. Sąd bowiem jednoznacznie stwierdził, że jeśli w danym mieszkaniu (lokalu) realizowane są potrzeby mieszkaniowe najemcy, to należy stosować preferencyjną stawkę podatkową. Nie ma przy tym znaczenia, że jest to mieszkalnie wynajmowane przez osobę fizyczną od przedsiębiorcy. Kwestia ta dotyka w szczególności mieszkań oferowanych przez sektor PRS oraz lokali udostępnianych przez pracodawcę pracownikom oddelegowanym do pracy poza miejscem stałego zamieszkania.

Zdaniem NSA preferencyjną stawkę podatku od nieruchomości należy stosować w szczególności, jeśli równocześnie dany budynek:

• został sklasyfikowany jako mieszkalny w ewidencji gruntów i budynków;
• jest wykorzystywany do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych;
• nie jest fizycznie zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej.

Czy od możliwości stosowania stawki preferencyjnej są wyjątki?

We wspomnianej uchwale NSA słusznie zwrócił uwagę, że jeśli lokal mieszkalny jest wynajmowany na krótki czas np. na kilka dni, to nie może być mowy o realizacji potrzeb mieszkaniowych. Powinniśmy bowiem wtedy mówić o  dość popularnym, szczególnie w miejscowościach turystycznych, krótkotrwałym pobycie, który ma więcej wspólnego z usługami hotelarskimi niż z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych.

Innym przykładem, który zdaniem Sądu wyklucza stosowanie stawki preferencyjnej, jest sytuacja posiadania przez przedsiębiorcę pustostanów  w celach inwestycyjnych. Jak przykład NSA wskazał fundusze inwestycyjne, które nabywają mieszkania w celach inwestycyjnych jako forma długoterminowej lokaty środków finansowych w oczekiwaniu na wzrost cen – bez ich wynajmowania osobom fizycznym.

Kiedy deweloperzy powinni opodatkować swoje mieszkania najwyższą stawką PON?   

W ostatnich tygodniach niektórzy przedsiębiorcy z branży deweloperskiej otrzymali wezwania do złożenia korekt podatkowych za lata 2020-2025 i zapłaty zaległego podatku. Zdaniem organów podatkowych z opisanej powyżej uchwały NSA wynika, że deweloperzy powinni byli stosować najwyższą stawkę podatku od nieruchomości do powierzchni mieszkań, które nie zostały sprzedane przed zakończeniem budowy danego budynku. Zgodnie z takim rozumowaniem, skoro mieszkanie zostało wybudowane i było oferowane do sprzedaży, to siłą rzeczy nikt w nim nie mieszkał. Nie można więc mówić o zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Taka interpretacja jest błędnym rozumieniem wniosków wypływających z uchwały NSA. Dlatego, że Sąd jednoznacznie zakwestionował możliwość stosowania preferencyjnej stawki podatku od nieruchomości tylko dla mieszkań stanowiących trwałe pustostany, które zostały nabyte w celach inwestycyjnych jako forma długoterminowej lokaty kapitału. Jest to sytuacja zupełnie odmienna, niż w przypadku deweloperów aktywnie dążących do sprzedaży wybudowanych przez siebie mieszkań. Przedsiębiorcom z branży deweloperskiej zależy przecież nie na długoterminowym posiadaniu nieruchomości, lecz na możliwie szybkiej ich sprzedaży i odmrożeniu zainwestowanego kapitału. Przejściowe problemy z obniżonym popytem na mieszkania i związana z tym trudność w ich sprzedaniu przez deweloperów, nie powinna powodować konieczności zapłaty podatku według najwyższych stawek. Od lat panowała utarta praktyka, zgodnie z którą od momentu zakończenia budowy grunt jest opodatkowany według stawek dla gruntów pozostałych, a budynki od kolejnego roku po wybudowaniu według stawek mieszkaniowych.

Czy pozostali przedsiębiorcy posiadający lokale mieszkalne również powinni być uważni?

Opisane działania ze strony organów podatkowych są coraz powszechniejsze i dotykają firm z branży deweloperskiej w wielu miastach.

Jednak również pozostali przedsiębiorcy posiadający lokale mieszkalne powinni być uważni nawet, jeśli wynajmują swoje mieszkania osobom fizycznym, co daje im prawo do stosowania preferencji podatkowych. Zgodnie bowiem z opisaną profiskalną interpretacją przepisów, mieszkania, które zostały zwolnione przez dotychczasowych najemców i są w trakcie odświeżenia lub czekają na nowego najemcę, również mogą być uznane za niepodlegające preferencyjnej stawce podatku od nieruchomości. Fiskus może chcieć uznać je za pustostan do czasu wprowadzenia się nowego najemcy. W ocenie MDDP takie podejście nie ma podstaw prawnych. Spodziewać się jednak trzeba prób działania ze strony organów, które nakierowane będą na zwiększenie wpływów podatkowych od przedsiębiorców.

Warto też dodać, że organy podatkowe wciąż nie zakończyły wszystkich postępowań podatkowych związanych ze stosowaniem stawki mieszkaniowej PON, które zostały wszczęte przed wydaniem korzystnej dla podatników uchwały.

***

Jeśli otrzymałeś wezwanie do złożenia wyjaśnień lub potrzebujesz wsparcia w rozliczeniu podatku od nieruchomości skontaktuj się z ekspertami MDDP.

***

[1] Uchwała NSA z 21 października 2024 r., sygn. III FPS 2/24.