Wynajem krótkoterminowy nieruchomości przez platformę pośredniczącą

Rozliczenie importu usług oraz ustalenie momentu powstania obowiązku podatkowego z tytułu najmu.

Interpretacja Dyrektora KIS 0112-KDIL1-3.4012.249.2025.2.KK

Czego dotyczyła sprawa?

Osoba fizyczna prowadzi działalność z zakresu krótkoterminowego zakwaterowania – wynajmuje mieszkanie na krótkie pobyty. W wynajmie pośredniczy portal „A” z siedzibą w Irlandii. Portal pośredniczy zarówno w zawarciu umowy zakwaterowania, jak i w uiszczeniu zapłaty przez gościa. Pobiera prowizję przez potrącenie z kwoty przekazywanej wynajmującemu. Rezerwacje mogą być anulowane, a portal udostępnia dokumenty elektroniczne, które są modyfikowane w przypadku zmian rezerwacji. Podatnik nie wystawia faktur VAT, ponieważ wynajmuje osobom fizycznym.

Podatnik ostatecznie wystąpił z następującymi pytaniami:

1. Kiedy powstaje obowiązek podatkowy z tytułu importu usług – w dacie wystawionej przez portal faktury, przyjeździe/wyjeździe gości czy wpływie środków na konto?
   
   
2. Kiedy powstaje obowiązek podatkowy z tytułu najmu – w dacie faktury prowizyjnej, przyjeździe gości, terminie płatności z umowy czy wpływie środków na konto?

Stanowisko KIS

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) w interpretacji z dnia 12 czerwca 2025 roku o sygnaturze 0112-KDIL1-3.4012.249.2025.2.KK, odniósł się kolejno do sytuacji kiedy następuje obowiązek podatkowy z tytułu importu usług, jak i do pytania odnośni przychodu z tytułu najmu.

Usługi Portalu stanowią import usług (art. 2 pkt 9 w zw. z art. 17 ust. 1 pkt 4), gdyż:

• usługodawca nie ma siedziby w Polsce,
• usługobiorca jest podatnikiem VAT w Polsce,
• miejscem świadczenia usług jest Polska.

Obowiązek podatkowy z tytułu importu usług powstaje w momencie wykonania usługi lub, jeśli wcześniej nastąpiła płatność, w momencie jej otrzymania (art. 19a ust. 1 i 8 ustawy).

W przypadku anulowania rezerwacji i braku potrącenia prowizji, usługa nie jest świadczona i obowiązek podatkowy nie powstaje.

Dyrektor odniósł się również do faktury udostępnionej na portalu – stwierdził on, że nie jest on ostatecznym dokumentem księgowym, a daty wskazane na dokumencie nie wskazują momentu wykonania usługi pośrednictwa – szczególnie że jest możliwość zmiany rezerwacji przed jej wykonaniem, a portal usuwa automatycznie dokument i udostępnia nowy, który również może ulec zmianie.

W konsekwencji, dopiero faktyczni zrealizowana rezerwacja przez klienta na Portalu powoduje wykonanie usługi pośrednictwa w wynajmie mieszkania. Sprawia to, że wcześniejsze rezerwacje mają charakter zwrotny i anulowanie rezerwacji sprawia, że usługa jest nieskuteczna.

Jako że wykonanie usługi pośrednictwa w wynajmie mieszkania wiąże się w tym przypadku z faktycznie zrealizowaną rezerwacją przez klienta, to z tym momentem powinien zostać rozpoznany obowiązek podatkowy z tytułu zakupionej usługi pośrednictwa w wynajmie mieszkania, czyli na zasadach ogólnych z art. 19a ust.1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Ponadto, zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b ustawy o VAT, w przypadku usług najmu, dzierżawy czy leasingu obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury. Jeżeli podatnik nie wystawia faktur – jak ma to miejsce przy wynajmie na rzecz osób fizycznych – to zgodnie z art. 19a ust. 7 obowiązek podatkowy powstaje z upływem terminu płatności, a nie z chwilą wpływu środków na rachunek bankowy.

Oznacza to, że moment otrzymania zapłaty nie jest decydujący dla powstania obowiązku podatkowego.

Podsumowanie

Podatnik powinien rozliczać import usług pośrednictwa w momencie przybycia gościa (faktyczna realizacja rezerwacji), natomiast obowiązek podatkowy z tytułu wynajmu powstaje z chwilą upływu terminu płatności określonego w umowie.

Znaczenie VAT

Interpretacja ma istotne znaczenie dla prawidłowego rozliczania VAT w dwóch obszarach: importu usług pośrednictwa oraz opodatkowania najmu. Po pierwsze, potwierdzono, że obowiązek podatkowy z tytułu importu usług od zagranicznego portalu – o charakterze takim jak np. Airbnb czy Booking.com – powstaje dopiero w momencie faktycznego wykonania usługi pośrednictwa, czyli zrealizowania rezerwacji przez klienta. Sama rezerwacja czy wystawienie dokumentu przez platformę nie wystarczają, jeśli rezerwacja została anulowana i usługa nie doszła do skutku.

Po drugie, wskazano, że przy usługach najmu obowiązek podatkowy nie powstaje z chwilą otrzymania zapłaty, lecz z momentem wystawienia faktury albo – w przypadku braku faktury – z upływem terminu płatności. To szczególnie ważne dla osób wynajmujących lokale osobom fizycznym, które nie wystawiają faktur.

W związku z rosnącą popularnością wynajmu krótkoterminowego przez platformy rezerwacyjne oraz coraz większym zainteresowaniem organów podatkowych taką działalnością, wspomniana interpretacja może być pomocna dla osób, które nie mają prawniczego wykształcenia.