Sposób ustalenia momentu biegu pierwszego zasiedlenia w rozumieniu przepisów VAT

Wyrok NSA z 18 listopada 2025 r., sygn. I FSK 1923/22.

Czego dotyczyła sprawa?

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (spółka A) prowadząca działalność w zakresie nieruchomości oraz ich najmu i zarządzania planuje nabyć lokale usługowe. Sprzedawcą lokali również jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (spółka B). Obie strony są czynnymi podatnikami VAT w związku z prowadzoną przez te spółki działalnością gospodarczą. Lokale, które mają zostać sprzedane pomiędzy spółkami, zostały wydane spółce B przez dewelopera w 2017 r. i zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych. Spółka B w latach 2020 oraz 2021 zawarła umowy najmu z podmiotami trzecimi i z tego tytułu uzyskiwała przychody. Według obu spółek czas pierwszego zasiedlenia należało liczyć od dnia rozpoczęcia biegu umów najmu poszczególnych lokali. W związku z tym sprzedaż części lokali (lokale A) podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy), natomiast pozostałe (lokale B) nie podlegały z uwagi na okres krótszy niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia. Ponadto strony uznały, że zbycie lokali nie stanowiło transakcji zbycia części przedsiębiorstwa niepodlegającego ustawie VAT. Nieruchomości nie zostały ulepszone przez spółkę B.

W związku z powyższym spółki wystąpiły o wydanie interpretacji indywidualnej m. in. w zakresie zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 ustawy VAT.

Stanowisko Dyrektora KIS

Dyrektor KIS w interpretacji (0114-KDIP4-2.4012.278.2021.3.SKJ) potwierdził prawo do zastosowania ze zwolnienia z VAT zbycia wszystkich lokali, jednak uznał stanowisko spółek za nieprawidłowe w zakresie sposobu liczenia okresu pierwszego zasiedlenia. Powołując się na przepis w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, Dyrektor KIS wskazał, że dla biegu okresu pierwszego zasiedlenia znaczenie miał moment przekazania spółce B, a nie moment zawarcia umów najmu przez spółkę.

WSA po stronie podatników…

W wyroku z 5 sierpnia 2022 r. (sygn. III SA/Wa 2529/21) skład sędziowski w Wojewódzkim Sądzie Administracyjnym w Warszawie przychylił się do stanowiska spółek i uznał sposób ustalenia okresu pierwszego zasiedlenia za prawidłowy.

NSA ostatecznie przyznaje rację Dyrektorowi KIS

Ostatecznie na skutek wniesienia skargi przez organ podatkowy Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 18 listopada 2025 r. przyznał rację organowi.

W uzasadnieniu ustnym skład sędziowski powołując się na wyrok TSUE (sprawa  C-308/16) wskazał, że dwuletni okres pierwszego zasiedlenia rozpoczyna swój bieg w momencie oddania do użytkowania (czyli moment przekazania lokali spółce B przez dewelopera).

Znaczenie dla VAT

Powyższy wyrok stanowi potwierdzenie właściwego sposobu ustalenia przebiegu i utartej linii interpretacyjnej organów podatkowych. Jest on istotny przede wszystkim w kontekście właściwego stosowania zwolnienia w zakresie zbycia nieruchomości.