Najem miejsca postojowego wraz z lokalem mieszkalnym a zwolnienie z VAT

Wyrok WSA w Warszawie z 11 września 2026 r., sygn. akt III SA/Wa 141/26

Czego dotyczyła sprawa?

Sprawa dotyczyła możliwości zastosowania zwolnienia z VAT do najmu lokali mieszkalnych wraz z miejscami postojowymi, z których prawo wyłącznego korzystania wynikało z ustalonego sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej (quoad usum).

Podatnik wraz z dwoma braćmi miał otrzymać od ojca w użyczenie kilka lokali mieszkalnych wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej. Następnie lokale miały być wynajmowane osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Umowy najmu miały obejmować zarówno lokale mieszkalne, jak i przypisane do nich miejsca postojowe. Podatnik chciał potwierdzić, że całość najmu może korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.

Przepis ten obejmuje wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Stanowisko wnioskodawcy

Zdaniem podatnika spełnione zostały warunki zastosowania zwolnienia. Najem będzie dotyczył lokali mieszkalnych, a ich przeznaczeniem będzie wyłącznie zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych najemców.

Podatnik argumentował, że również miejsce postojowe jest elementem najmu lokalu mieszkalnego i powinno korzystać z tego samego traktowania VAT.

Stanowisko Dyrektora KIS

Dyrektor KIS w interpretacji z 14 listopada 2025 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.691.2025.4.AKA, uznał stanowisko podatnika za prawidłowe w zakresie najmu lokali mieszkalnych, ale nie zgodził się z nim w odniesieniu do miejsc postojowych.

Organ wskazał, że zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT wymaga spełnienia trzech przesłanek: świadczenia usługi na własny rachunek, mieszkalnego charakteru nieruchomości oraz mieszkaniowego celu najmu.

W ocenie Dyrektora KIS miejsce postojowe nie ma charakteru mieszkalnego, lecz użytkowy. Służy parkowaniu pojazdów i zaspokaja potrzeby inne niż mieszkaniowe. Nie można go również zaliczyć do pomieszczeń pomocniczych lokalu mieszkalnego.

W konsekwencji najem miejsca postojowego nie może korzystać ze zwolnienia przewidzianego dla najmu mieszkaniowego i podlega opodatkowaniu VAT według właściwej stawki.

Stanowisko WSA

WSA w Warszawie podzielił stanowisko organu i oddalił skargę podatnika.

Sąd wskazał, że zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT obejmuje wyłącznie najem lokalu mieszkalnego, ponieważ tylko lokal mieszkalny służy realizacji celów mieszkaniowych. Miejsce postojowe takiego celu nie realizuje.

Sąd odniósł się również do argumentu dotyczącego świadczenia kompleksowego. Podatnik wskazywał, że najem mieszkania i miejsca postojowego powinien być traktowany jako jedno świadczenie.

WSA nie podzielił tego stanowiska. W ocenie sądu ze świadczeniem kompleksowym i wspólnym opodatkowaniem można mieć do czynienia wtedy, gdy poszczególnych usług nie da się rozdzielić.

W tej sprawie lokal mieszkalny i wydzielone miejsce postojowe w garażu stanowiły dwa różne pomieszczenia pełniące odmienne funkcje. Możliwe było zatem rozdzielenie usługi dotyczącej mieszkania, które realizuje cel mieszkaniowy, od usługi dotyczącej miejsca postojowego, które takiego celu nie realizuje.

W konsekwencji zwolnieniem objęty jest najem lokalu mieszkalnego, natomiast najem miejsca postojowego podlega opodatkowaniu VAT.

Znaczenie dla VAT

Wyrok pokazuje, że samo formalne lub funkcjonalne powiązanie miejsca postojowego z lokalem mieszkalnym nie przesądza jeszcze o zastosowaniu zwolnienia z VAT.

Jeżeli lokal mieszkalny i miejsce postojowe mogą zostać wyodrębnione jako odrębne elementy świadczenia, a każdy z nich pełni inną funkcję, zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT obejmie wyłącznie część dotyczącą lokalu mieszkalnego. Najem miejsca postojowego, które nie realizuje celu mieszkaniowego, nie korzysta z tego zwolnienia.