Nieodpłatne użyczenie lokali mieszkalnych synom a status podatnika VAT

Wyrok WSA w Warszawie z 11 września 2026 r., sygn. akt III SA/Wa 185/26

Czego dotyczyła sprawa?

Sprawa dotyczyła skutków w VAT nieodpłatnego użyczenia lokali mieszkalnych przez ojca jego trzem dorosłym synom.

Podatnik był właścicielem kilku lokali mieszkalnych wraz ze związanymi z nimi udziałami w nieruchomości wspólnej, miejscami postojowymi i komórkami lokatorskimi. Od momentu nabycia lokale były wykorzystywane przez niego do odpłatnego najmu na cele mieszkaniowe, korzystającego ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.

Podatnik planował zawrzeć z synami umowę użyczenia. Każdy z synów miał uzyskać udział wynoszący 1/3 w prawie do korzystania z każdego lokalu, a następnie wynajmować lokale osobom trzecim we własnym imieniu i na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Samo użyczenie miało być całkowicie nieodpłatne. Podatnik nie miał otrzymywać od synów żadnego wynagrodzenia ani innego świadczenia ekwiwalentnego. Nie miał również uzyskiwać przychodów z późniejszego najmu prowadzonego przez synów.

Istotne było również to, że podatnik nie był zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT, a przy nabyciu lokali oraz ponoszeniu nakładów, takich jak remont lub wykończenie, nie przysługiwało mu prawo do odliczenia VAT. Lokale nie stanowiły środków trwałych w działalności gospodarczej prowadzonej przez podatnika.

Stanowisko podatnika

Podatnik uważał, że w związku z nieodpłatnym użyczeniem lokali synom nie będzie działał jako podatnik VAT.

Argumentował, że użyczenie jest nieodpłatne, nie otrzyma z tego tytułu żadnego wynagrodzenia ani świadczenia ekwiwalentnego, a po jego stronie nie dochodzi do odpłatnej dostawy towarów ani odpłatnego świadczenia usług.

W jego ocenie nieodpłatne użyczenie lokali synom stanowiło przejaw zarządzania majątkiem osobistym, a nie prowadzenia działalności gospodarczej. W konsekwencji w odniesieniu do tej czynności nie powinien być uznany za podatnika VAT.

Stanowisko Dyrektora KIS

Dyrektor KIS w interpretacji z 14 listopada 2025 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.695.2025.4.AKA, nie zgodził się z podatnikiem w zakresie jego statusu jako podatnika VAT, ale jednocześnie potwierdził brak obowiązku naliczenia podatku.

Organ wskazał, że lokale były wcześniej wykorzystywane do odpłatnego najmu, który stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Zdaniem Dyrektora KIS nieruchomości nie miały zatem charakteru majątku prywatnego, a podatnik także przy ich późniejszym użyczeniu działał w charakterze podatnika VAT.

Jednocześnie organ uznał, że nieodpłatne użyczenie lokali nie podlega opodatkowaniu. Z art. 8 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT wynika, że opodatkowaniu może podlegać użycie towarów stanowiących część przedsiębiorstwa do celów innych niż działalność gospodarcza podatnika, jeżeli przy ich nabyciu przysługiwało prawo do odliczenia VAT.

W analizowanej sprawie podatnikowi nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT przy nabyciu lokali ani przy ponoszeniu nakładów na ich remont lub wykończenie. Nie została więc spełniona jedna z przesłanek pozwalających uznać nieodpłatne użyczenie za odpłatne świadczenie usług.

Organ przyjął zatem, że podatnik działa w charakterze podatnika VAT, lecz z tytułu użyczenia lokali synom nie jest zobowiązany do naliczenia podatku.

Stanowisko WSA

WSA w Warszawie nie zgodził się z oceną organu dotyczącą statusu podatnika VAT i uchylił interpretację w zaskarżonej części.

Sąd podkreślił, że status podatnika VAT należy oceniać odrębnie w odniesieniu do każdej konkretnej czynności. Sam fakt, że lokale były wcześniej wykorzystywane do odpłatnego najmu, nie oznacza, że każda późniejsza czynność dotycząca tych nieruchomości jest automatycznie wykonywana w ramach działalności gospodarczej.

W ocenie sądu nieodpłatne użyczenie lokali dorosłym synom nie generuje po stronie podatnika żadnego przychodu ani innej korzyści majątkowej. Podatnik, przekazując lokale dzieciom do bezpłatnego używania, zarządzał swoim majątkiem osobistym, a nie prowadził działalności gospodarczej.

WSA uznał więc, że w odniesieniu do tej konkretnej czynności podatnik nie występuje w charakterze podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT.

Zaskarżeniu podlegała wyłącznie część interpretacji dotycząca statusu podatnika. Część, w której Dyrektor KIS potwierdził brak obowiązku naliczenia VAT, nie została zaskarżona i stała się prawomocna.

Znaczenie dla VAT

Wyrok potwierdza, że dla celów VAT nie można automatycznie przenosić statusu podatnika z jednej czynności na inną. Nawet jeżeli określony składnik majątku był wcześniej wykorzystywany do działalności gospodarczej, charakter każdej kolejnej czynności dotyczącej tego składnika powinien zostać oceniony odrębnie.

Szczególne znaczenie ma to w przypadku nieodpłatnego udostępniania nieruchomości członkom rodziny. Jeżeli czynność nie generuje przychodu ani korzyści majątkowej i stanowi element zarządzania majątkiem osobistym, osoba dokonująca użyczenia może nie występować w charakterze podatnika VAT w odniesieniu do tej czynności.

Rozstrzygnięcie pokazuje również różnicę pomiędzy dwoma etapami analizy: ustaleniem, czy dana osoba działa jako podatnik VAT, oraz oceną, czy konkretna czynność podlega opodatkowaniu. W tej sprawie WSA zakwestionował już pierwszy element, uznając, że przy nieodpłatnym użyczeniu lokali synom podatnik nie działał w charakterze podatnika VAT.