Czy sprzedaż gruntu przez osobę fizyczną może zostać uznana za działalność gospodarczą?

Pełnomocnictwo to nie firma – NSA broni sprzedających działki

W wyroku z dnia 23 kwietnia 2025 r. (sygn. I FSK 2150/21) Naczelny Sąd Administracyjny zajął stanowisko w sprawie, która może mieć istotne znaczenie dla właścicieli nieruchomości sprzedających swoje grunty – zwłaszcza jeśli zawierają oni umowy z nabywcami, którym udzielają pełnomocnictw do załatwiania formalności administracyjno-budowlanych.

Podatnik będący osobą fizyczną zakupił w 1976 r. niezabudowaną nieruchomość rolną w celu powiększenia gospodarstwa. Przez ponad 45 lat działka ta była wykorzystywana wyłącznie rolniczo i rekreacyjnie – nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani działalności gospodarczej.

W 2018 r. podatnik zawarł z przyszłym nabywcą przedwstępną umowę sprzedaży (pod pewnymi warunkami), a kupującemu udzielił pełnomocnictwa do występowania przed organami administracyjnymi w celu uzyskania niezbędnych decyzji dotyczących inwestycji

Interpretacja Dyrektora KIS – sprzedaż jako działalność gospodarcza

Organ podatkowy uznał, że działania podjęte przez nabywcę (na podstawie pełnomocnictwa od podatnika) miały bezpośredni wpływ na wzrost atrakcyjności działki, a tym samym sprzedaż powinna zostać potraktowana jako działalność gospodarcza, podlegająca opodatkowaniu VAT.

Sądy po stronie podatnika

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie uchylił interpretację, a NSA oddalił skargę kasacyjną organu, podkreślając, że:

• sprzedaż dotyczyła majątku prywatnego,
• podatnik nie podejmował działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami (brak odrolnienia, uzbrojenia, marketingu),
• działania podejmował nabywca na własny użytek – nie można ich przypisać sprzedającemu jako przejaw jego działalności gospodarczej,

Wyrok NSA pokazuje, że udzielenie pełnomocnictwa nabywcy do załatwiania spraw urzędowych nie musi automatycznie prowadzić do uznania, że sprzedaż działki następuje w ramach działalności gospodarczej. Kluczowe są okoliczności faktyczne – motywy sprzedaży, brak wcześniejszej aktywności handlowej oraz sposób wykorzystania gruntu.

To ważny sygnał dla osób fizycznych sprzedających pojedyncze działki z majątku prywatnego – nawet jeśli współpracują z deweloperem, nie oznacza to automatycznie, że stają się podatnikami VAT.