Lokal niemieszkalny wynajmowany na cele mieszkaniowe bez zwolnienia z VAT

Wyrok NSA z 8 lipca 2026 r., sygn. I FSK 2202/23.

Czego dotyczył wyrok?

Sprawa dotyczyła spółki wynajmującej pokoje studentom w lokalu, który był faktycznie wykorzystywany wyłącznie na cele mieszkaniowe. Umowy najmu zawierane były bezpośrednio z najemcami na okres około roku, a lokal stanowił ich centrum życiowe. Jednocześnie w dokumentacji prawnej lokal figurował jako lokal niemieszkalny – taki status wynikał zarówno z księgi wieczystej, rejestru lokali, jak i zaświadczenia o samodzielności lokalu.

Spółka uważała, że decydujące znaczenie powinien mieć rzeczywisty sposób wykorzystywania lokalu przez najemców, a nie jego formalna kwalifikacja. W związku z tym uznała, że świadczone przez nią usługi najmu korzystają ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT.

Stanowisko Dyrektora KIS

Dyrektor KIS nie zgodził się z takim stanowiskiem. Organ wskazał, że zwolnienie z VAT przysługuje wyłącznie wtedy, gdy łącznie spełnione są trzy warunki: usługa świadczona jest na własny rachunek, przedmiotem najmu jest lokal o charakterze mieszkalnym oraz lokal jest wynajmowany wyłącznie na cele mieszkaniowe.

W analizowanej sprawie, mimo że lokal był wykorzystywany przez studentów do celów mieszkaniowych, nie posiadał obiektywnego charakteru mieszkalnego wynikającego z dokumentacji prawnej. W konsekwencji Dyrektor KIS uznał, że usługi najmu nie mogą korzystać ze zwolnienia z VAT.

Skarga ostatecznie oddalona

WSA w Poznaniu uchylił interpretację, uznając, że o charakterze mieszkalnym lokalu powinien decydować przede wszystkim jego faktyczny sposób wykorzystywania. Zdaniem sądu pierwszej instancji lokal służył wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych studentów, dlatego spełniał cel zwolnienia przewidzianego w ustawie o VAT.

NSA nie podzielił jednak tej wykładni i uchylił wyrok WSA. Sąd kasacyjny wskazał, że dla zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT konieczne jest łączne spełnienie trzech odrębnych przesłanek, z których każda ma samodzielne znaczenie. Oznacza to, że faktyczne wykorzystywanie lokalu na cele mieszkaniowe nie może zastąpić wymogu, aby sam lokal posiadał obiektywnie charakter mieszkalny. Jeżeli z dokumentacji prawnej jednoznacznie wynika, że lokal jest lokalem niemieszkalnym, zwolnienie z VAT nie znajduje zastosowania.

Znaczenie dla VAT

Wyrok NSA potwierdza restrykcyjne podejście do stosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Dla skorzystania z preferencji nie wystarczy, że najemca faktycznie wykorzystuje lokal do zaspokajania swoich potrzeb mieszkaniowych. Konieczne jest również, aby sam lokal posiadał obiektywny charakter mieszkalny wynikający z dokumentacji, takiej jak księga wieczysta czy zaświadczenie o samodzielności lokalu. Oznacza to, że podatnicy wynajmujący lokale niemieszkalne, nawet jeśli w praktyce pełnią one funkcję mieszkalną, powinni liczyć się z obowiązkiem opodatkowania świadczonych usług VAT.