Grono podmiotów, na które są nałożone nowe obowiązki jest zawężone do spełniających ustawową definicję spółki nieruchomościowej. Nie każda spółka w strukturze kapitałowej inwestującej w nieruchomości będzie spółką nieruchomościową. Co ciekawe, nowe obowiązki mogą nie dotyczyć np. spółek holdingowych, pomimo tego, że ich majątek pośrednio składa się głównie z nieruchomości o istotnej wartości.
Spółka nieruchomościowa jest definiowana jako podmiot, inny niż osoba fizyczna, obowiązany do sporządzania bilansu na podstawie przepisów o rachunkowości i posiadający nieruchomości lub prawa do nieruchomości położonych w Polsce. Ich wartość bilansowa, określana na ostatni dzień roku poprzedzającego rok podatkowy, powinna stanowić bezpośrednio lub pośrednio co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów oraz przekroczyć kwotę 10 mln PLN. Wartość nieruchomości dla podmiotów rozpoczynających działalność określa się według ich wartości rynkowej. Dla spełnienia definicji (przez podmiot inny niż rozpoczynający działalność) istotne jest również osiągnięcie przychodów m.in. z wynajmu, zbycia nieruchomości lub z tytułu udziału w innych spółkach nieruchomościowych, które w poprzednim roku podatkowym stanowiły co najmniej 60% ogółu przychodów podatkowych.
Spółki holdingowe poza inwestowaniem w udziały czy akcje, prowadzą często działalność finansową polegająca m.in. na udzielaniu pożyczek spółkom nieruchomościowym. Podczas analizy danych finansowych może okazać się, że np. przychody odsetkowe tych spółek w poprzednim roku przekroczyły 40% uzyskiwanych przychodów, co oznacza niespełnienie definicji ustawowej.
Na podmioty spełniające definicję spółki nieruchomościowej nałożone zostały następujące obowiązki:
- Pełnienie funkcji płatnika podatku dochodowego
Zgodnie z nowymi regulacjami, w przypadku przeniesienia co najmniej 5% własności udziałów (akcji), ogółu praw i obowiązków, tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze w spółce nieruchomościowej przez podmiot zagraniczny, 19% podatek będzie rozliczała i wpłacała spółka nieruchomościowa, a nie zbywca.
- Obowiązek ustanowienia przedstawiciela podatkowego
Jeśli spółka nieruchomościowa nie posiada siedziby lub zarządu w Polsce, ani nie podlega nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w państwie członkowskim UE lub w innym państwie należącym do EOG, musi ustanowić przedstawiciela podatkowego, który w imieniu i na rzecz spółki pełni rolę płatnika. Odpowiada on solidarnie ze spółką za jej zobowiązania, do których obliczenia, pobrania i wpłacenia został ustanowiony. Nieustanowienie przedstawiciela wiąże się z karą do 1 mln PLN. Przedstawicielem podatkowym może być wyłącznie podmiot uprawniony do zawodowego wykonywania doradztwa podatkowego lub do usługowego prowadzenia ksiąg rachunkowych.
- Przekazywanie informacji o udziałowcach
Spółka nieruchomościowa ma składać informację o podmiotach posiadających, bezpośrednio lub pośrednio, w tej spółce nieruchomościowej udziały (akcje), tytuły uczestnictwa lub prawa o podobnym charakterze z wyszczególnieniem liczby posiadanych praw przez każdy podmiot. Podatnicy zobowiązani są również do przekazania informacji o liczbie posiadanych przez nich udziałów (akcji), tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze, zarówno bezpośrednio jak i pośrednio w spółce nieruchomościowej. Wymienione informacje należy przekazać wg stanu na ostatni dzień roku spółki nieruchomościowej Pierwsze informacje mają być składane za 2021 r. na początku 2022 roku.
- Składanie sprawozdań dot. zatorów płatniczych
Spółki nieruchomościowe będą również zobowiązane do składania sprawozdań o terminach zapłaty w transakcjach handlowych. Zgodnie z informacjami Ministerstwa Rozwoju, Pracy i Technologii spółki nieruchomościowe rozpoczną raportowanie zatorów płatniczych w 2022 r. za 2021 r. Termin na złożenie sprawozdania przewidziany jest na 31 stycznia kolejnego roku.
Biorąc pod uwagę liczbę nowych obowiązków oraz ich złożoność, należy pamiętać, aby w pierwszej kolejności sprawdzić, czy podmiot spełnia definicję spółki nieruchomościowej, która warunkuje powyższe obowiązki.
