Hotele, PRS i prywatne akademiki

Specyfiką inwestycji hotelowych, PRS czy prywatnych akademików jest budowa gotowego funkcjonalnie obiektu, tj. z pełnym wyposażeniem lokali/pokoi. Wiąże się to z celami w postaci amortyzacji i inwentaryzacji.

Wyposażenie tego typu  obiektów jest szybko amortyzowane, dlatego precyzja w rozliczeniu środków trwałych jest szczególnie istotna. Meble, urządzenia AGD i RTV, drobne wyposażenie są standardowymi elementami inwestycji, którym objęty jest kontrakt z generalnym wykonawcą. Część z tych elementów może być traktowana jako niskocenne środki trwałe, co może dawać efektywnie podstawę do stawki 100%. Niezależnie takie inwestycje składają się z urządzeń technicznych, instalacji i infrastruktury towarzyszącej.

Część inwestycji PRS i prywatnych akademików może być realizowana na gruntach o przeznaczeniu mieszkaniowym, co finalnie będzie skutkować mieszkalnym statusem w ewidencji gruntów i budynków. O ile jest to korzystne z punktu widzenia wysokości podatku od nieruchomości, to może powodować to ograniczenia w amortyzacji (zakaz amortyzacji budynków mieszkalnych). Cost segregation gwarantuje minimalizację negatywnych skutków tego zakazu. Odrębne przedstawienie środków trwałych z grupy budowle, urządzenia czy wyposażenie wyłącza bowiem odpowiadające im nakłady spod zakazu amortyzacji budynków mieszkalnych.

Zakres i sposób prezentacji środków trwałych w ewidencji może być przedmiotem odrębnych ustaleń. Finalnie należy bowiem uzyskać efekt i elastyczność w kontekście amortyzacji, ale z drugiej strony nie może powodować to przerostu ewidencji. Wykazanie wszystkich partykularnych składników majątkowych „zasypałoby” ewidencję i sprawiło, że dokonywanie operacji i kalkulacji byłoby mało funkcjonalne. Jednym z rozwiązań w tym zakresie jest agregowanie środków trwałych odpowiednimi kluczami, w tym zwłaszcza rodzajem składnika majątkowego lub lokalizacją w budynku.

Przykładowa kalkulacja* dla hotelu z CapEx 100 mln zł

 

Środek trwały (grupa)Wartość początkowaStawka amortyzacjiOdpisy amortyzacyjne Podatek minimalny
PrzedPoPrzedPoPrzed PoPrzedPo
Budynek100 mln65 mln2,5%2,5%2,5 mln1,75 mln378 tys.231 tys.
Wentylacja i klimatyzacja (m.in. centrale wentylacje, agregaty wody lodowej, splity) 9 mln 10,0% 0,9 mln 
Systemy teletechniczne (m.in. BMS, instalacja tryskaczowa, DSO, SSP)6 mln10,0%0,6 mln
Rozdzielnie elektryczne i transformatory5 mln10,0%0,5 mln
Łóżka, materace, meble w pokojach, telewizory4 mln20,0%0,8 mln
Budowle zewnętrzne (m.in. teren utwardzony, ogrodzenie, basen zewnętrzny)8 mln4,5%0,36 mln
Pozostałe wyposażenie w częściach wspólnych 2 mln 20% 0,4 mln 
Drobne wyposażenie pokoi 1 mln 100% 1 mln 
Odpisy amortyzacyjne w skali roku2,5 mln6,31 mln 

Korzyści

Zwiększenie odpisów amortyzacyjnych nawet 2,5-krotnie

Podstawa opodatkowania PON w zgodzie z ewidencją środków trwałych

Podstawa opodatkowania minCIT uwzględniająca wyłącznie wartość budynku

Rzetelna i precyzyjna ewidencja środków trwałych

Zmniejszenie wartości „nieruchomości” o ok. 35% (spółka nieruchomościowa, klauzula RE)

Podział środków trwałych z uwzględnieniem praktyki organów podatkowych, KŚT, kryteriów taksonomii ESG

Podstawa do inwentaryzacji majątku

Ograniczenie wpływu zakazu amortyzacji budynków mieszkalnych (zwłaszcza dla PRS)

Stawki amortyzacyjne

Graf kołowy wskazujący podział komponentów z punktu widzenia stawek.

Pudelko nr 3 Graf

Przykładowa kalkulacja ma charakter uproszczony i odnosi się do generalnych kategorii środków trwałych dla celów podglądowych.