Pierwsze wyroki NSA w sprawie amortyzacji przez spółki nieruchomościowe

Zgodnie z brzmieniem obowiązującego od 2022 r. art. 15 ust. 6 ustawy o CIT, spółki nieruchomościowe mogą zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne od budynków i lokali (grupa 1 KŚT), ale tylko do wysokości odpisów bilansowych. Od czasu nowelizacji spółki nieruchomościowe wyceniające nieruchomości według wartości godziwej, mają wątpliwości, w jaki sposób interpretować ten przepis.

Przypomnijmy, że w wydawanych dotychczas interpretacjach podatkowanych organy podatkowe konsekwentnie twierdzą, że jeżeli spółka nieruchomościowa nie dokonuje odpisów amortyzacyjnych na podstawie przepisów o rachunkowości, ich wysokość wynosi „0”. A co za tym idzie, taka spółka nie jest uprawniona do rozpoznania kosztów uzyskania przychodów z tytułu podatkowych odpisów amortyzacyjnych.

Wyroki WSA zasadniczo korzystne

Inne stanowisko prezentuje WSA – większość orzeczeń wydawanych przez sądy I instancji jest korzystna dla podatników. Sądy argumentują w nich, że art. 15 ust. 6 ustawy o CIT wskazuje na odpisy „dokonywane” bilansowo oraz obciążające wynik finansowy, więc jeśli spółka nie amortyzuje nieruchomości rachunkowo (z uwagi na przyjętą metodę wyceny), to ograniczenie wynikające z ww. przepisu nie powinno mieć zastosowania.

Niemniej, od tej zasadniczo jednolitej linii orzeczniczej WSA istnieją pewne odstępstwa. Przykładowo, w wyroku z 12 stycznia 2023 r. (III SA/Wa 1356/22) sąd uznał, że na potrzeby ustalenia wysokości odpisów amortyzacyjnych na gruncie podatkowym nie ma znaczenia, czy spółka faktycznie dokonuje odpisów rachunkowych.

NSA prezentuje zupełnie nowe stanowisko

Dnia 28 stycznia 2025 r. NSA rozpoznał 5 spraw dotyczących tego zagadnienia (II FSK 1652/23, II FSK 788/23, II FSK 789/23, II FSK 987/23, II FSK 1086/23). W długo wyczekiwanych orzeczeniach NSA potwierdził, że art. 15 ust. 6 CIT ma zastosowanie do wszystkich spółek nieruchomościowych, także tych, które wyceniają nieruchomości według wartości godziwej.

Co istotne, NSA nie zgodził się z interpretacją organów podatkowych, ale też nie przyznał racji podatnikom. Sąd wskazał zupełnie nowy sposób interpretacji przepisu. Jak wynika z ustnego uzasadnienia wyroku, zdaniem Sądu, należy najpierw ustalić, jaka jest wartość amortyzowanej nieruchomości według MSR lub wartości godziwej i porównać tę wartość do hipotetycznej wartości, która by została ustalona, gdyby zastosowała podstawę amortyzacji według ustawy o rachunkowości. Jeżeli się okaże, że te odpisy byłyby wyższe na podstawie zasad rachunkowości stosowanych przez spółkę według MSR czy wartości godziwej, to spółka musi je obniżyć do tej kwoty, która by wynikała, gdyby zastosowano zasady z ustawy o rachunkowości.

Takie rozumienie wydaje się co najmniej niejasne…

Co dalej?

Na szczegółowe stanowisko w tej sprawie trzeba jednak poczekać do publikacji pisemnych uzasadnień. Niemniej, już teraz warto zweryfikować czy wysokość odpisów amortyzacyjnych (i tym samym kosztów uzyskania przychodów) nie powinna ulec zmianie.

Jeżeli zastanawiają się Państwo jakie działania podjąć w związku z wyrokami NSA, zachęcamy do bezpośredniego kontaktu.