Rejestracja najmu krótkoterminowego w CWTON a podatek od nieruchomości

20 maja 2026 r. weszło w życie unijne rozporządzenie dotyczące regulacji najmu krótkoterminowego. Kluczowym punktem jest obowiązek rejestracji takich lokali poprzez wpis do Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON). Zgłoszony lokal otrzyma specjalny numer, który będzie musiał być podawany w ofertach, w tym zwłaszcza na platformach sprzedażowych. Rejestracja lokali może mieć swoje praktyczne skutki dla stawki podatku od nieruchomości (PON).

Aktualnie obowiązuje wymóg zgłoszenia lokali oferowanych na krótki najem do gminnych rejestrów prowadzonych na podstawie ustawy o usługach hotelarskich. Obowiązek ten często nie był respektowany czy egzekwowany w praktyce. Niezależnie przygotowywana jest ustawa uszczegółowiająca rozporządzenie unijne, w tym technicznie wprowadzająca CWTON. Dane z CWTON będą konsolidowane do rejestru unijnego.

Oferowanie najmu krótkoterminowego w budynku mieszkalnym jest traktowane jako zajęcie powierzchni na prowadzenie działalności gospodarczej, a więc tak jak hotel. Wiążę się to z ponad 30 razy wyższym podatkiem. Wytyczne w tym zakresie zostały przedstawione m.in. w uchwale NSA z 21.10.2024 r. (sygn. III FPS 2/24). Rejestracja lokalu w CWTON może być automatycznie postrzegana przez gminny organ podatkowy jako spełnienie przesłanki „zajęcia” i to przy założeniu, że najwyższy podatek jest należny za cały rok. Dla lokali, które w pełni są przeznaczone na taki najem, CWTON będzie wiązać się ze wzrostem skuteczności kontroli i egzekucji.

W praktyce wiele lokali w budynkach mieszkalnych jest okazjonalnie wynajmowana krótkoterminowo. Może to dotyczyć lokali osób prywatnych, np. w okresie wakacyjnym. Ale również lokali w budynkach mieszkalnych PRS czy domach studenckich, które w okresach przejściowych, w trakcie luk w najmie długoterminowym, są przeznaczane na najem krótki. Takie lokale również podlegają obowiązkowi rejestracji w CWTON. I to może rodzić problemy.

Ustawa o podatkach lokalnych nie przewiduje szczególnej procedury w tym zakresie. Na ogół przyjmuje się, że w miesiącach, w których występuje najem krótki, należy zastosować stawkę dla działalności gospodarczej (PON jest kalkulowany w cyklach miesięcznych, nie dziennych), co może oznaczać konieczność dokonania kilku korekt deklaracji w trakcie roku.

Z pewnością wpis do CWTON (jak również do obecnej gminnej ewidencji) będzie stanowić dowód na prowadzenie działalności gospodarczej, choć nie powinno to być automatycznie wiązane z najwyższym obciążeniem. W zależności od zakresu wpisu różne mogą skutki na gruncie PON. Nie można wykluczyć uproszczeń ze strony organów podatkowych skutkujących wyższym podatkiem za cały rok. Dlatego istotne jest przemyślenie „biznesowego” wykorzystania lokalu na tle zakresu wpisu do danego rejestru, w tym w kontekście obciążeń z tytułu PON.