Sprzedaż udziałów w prawie użytkowania wieczystego a VAT

Wyrok NSA sygn. akt I FSK 1387/21

Opodatkowanie VAT transakcji sprzedaży gruntów przez osoby fizyczne od dłuższego czasu jest przedmiotem sporów interpretacyjnych pomiędzy podatnikami a organami podatkowymi. Sprzedający stoją na stanowisku, że grunty są zbywane w ramach zarządzania majątkiem prywatnym, natomiast organy podatkowe doszukują się przejawów prowadzenia działalności gospodarczej przez podatnika i żądają naliczenia podatku VAT.

Takim sporem zajmował się niedawno NSA. Podatnik planował zbyć udziały w prawie użytkowania wieczystego gruntów na rzecz dewelopera. Podatnik nie zajmował się zawodowo obrotem nieruchomościami, nie podejmował żadnych kroków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, w szczególności w zakresie obrotu nieruchomościami, nie prowadził żadnych działań marketingowych czy reklamowych w celu znalezienia potencjalnego nabywcy (został on wskazany przez podmiot profesjonalnie świadczący usługi w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami). Podatnik zawarł natomiast umowę dzierżawy z deweloperem, na mocy której deweloper otrzymał pełnomocnictwo do działania w imieniu właściciela w celu uporządkowania sytuacji prawnej nieruchomości. Deweloper został zobowiązany do zapłaty jednorazowego czynszu oraz ponoszenia ciężarów finansowych związanych z nieruchomością (m.in. zapłaty podatku od nieruchomości).

Te okoliczności wystarczyły, żeby organ podatkowy uznał, iż podatnik prowadzi działalność gospodarczą i w związku z tym przyszła sprzedaż udziałów w prawie użytkowania nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

NSA podzielił jednak stanowisko podatnika i zgodził się z nim, że z całokształtu okoliczności nie wynika, iż sprzedający podejmował działania zbliżone do podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami. W związku z tym planowana transakcja nie powinna zostać opodatkowana VAT.

NSA trafnie zauważył, że samo osiąganie przychodów z dzierżawy własnego majątku nie oznacza, że następuje to w ramach profesjonalnej działalności. Udzielenie pełnomocnictwa do dysponowania w pewnym zakresie nieruchomością również nie jest przejawem „profesjonalizacji” działań podatnika, ponieważ powinno się oceniać, w jakim celu to pełnomocnictwo zostało udzielone. A w tej sprawie było jasne, że zaangażowanie dewelopera na tym etapie służyło uporządkowaniu sytuacji prawnej nieruchomości. W konsekwencji brak przesłanek zawodowego, stałego i zorganizowanego charakteru działalności w zakresie obrotu nieruchomościami.

Wyrok jest o tyle cenny, że jednoznacznie wskazuje, że częsta praktyka na rynku nieruchomości, zgodnie z którą sprzedający niezabudowane grunty udzielają deweloperowi pełnomocnictwa do podejmowania pewnych czynności zmierzających do uporządkowania stanu prawnego nieruchomości (np. wystąpienia o warunki zabudowy), nie zmienia charakteru ich działalności. Dlatego późniejsza transakcja powinna być traktowana jak zbycie dokonane w ramach gospodarowania majątkiem prywatnym. Pozostaje oczywiście pytanie, czy organy podatkowe zmienią swoje restrykcyjne podejście do tej kwestii.