Warunki rynkowe chronią przed ukrytym zyskiem przy dzierżawie od wspólnika

Spółka opodatkowana ryczałtem od dochodów spółek, prowadząca działalność w zakresie produkcji części do pojazdów, dzierżawi grunt od wspólnika będącego osobą fizyczną. Na dzierżawionym gruncie spółka planuje wybudować halę produkcyjno-magazynową, ponosząc całość kosztów inwestycji. Umowa dzierżawy zostanie zawarta na kilkadziesiąt lat, a czynsz ustalony na warunkach rynkowych. Po zakończeniu umowy nakłady zostaną rozliczone według wartości rynkowej lub spółka skorzysta z roszczenia o przeniesienie własności gruntu.

Dyrektor KIS potwierdził, że zarówno czynsz dzierżawny, jak i nakłady inwestycyjne na nieruchomość wspólnika nie stanowią ukrytych zysków. Organ wskazał, że kluczowe znaczenie ma rynkowy charakter transakcji, jej uzasadnienie biznesowe oraz fakt, że spółka została wyposażona w aktywa wystarczające do prowadzenia działalności. Dzierżawa nieruchomości od podmiotu powiązanego zamiast jej zakupu jest powszechną praktyką rynkową, uzasadnioną potrzebą zachowania płynności finansowej i elastycznego reagowania na warunki gospodarcze.

W konsekwencji spółka nie będzie zobowiązana do zapłaty ryczałtu od płaconego czynszu i innych rozliczeń ze wspólnikiem, pod warunkiem, że warunki transakcji odpowiadają warunkom rynkowym, a nakłady zostaną rozliczone według wartości rynkowej na dzień zakończenia umowy.

***
Interpretacja indywidualna z 17 listopada 2025 r., sygn. 0111-KDWB.4010.159.2025.1.AW.